• 加快住房制度改革和长效机制建设,遏制房地产投机,防范资金违规流入房地产市场。
  • 资讯类型:政策法规  /  更新时间:2017-12-10  /  浏览:1173 次  /  
         [摘要] 12月8日,中共中央政治局分析研究2018年经济工作会议召开。会议提出:加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。

         自去年“9·30”新政实施,一场一波三折的房价拉锯战就此展开。在初期市场不畏调控快速上涨后,从3月份开始,“限购、限贷、限售、限价”的四限调控在各热点城市全面推进,市场热点逐渐从一线城市转移到部分二三线城市。而后,租售同权、共有住房等政策出台,长效机制逐步建立,多数城市房价基本稳定。国家统计局发布的2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。
 
         不过,这并不意味着本轮调控已经走到终点。
 
         日前,住建部、央行、国家统计局等多部门纷纷表态,坚持调控目标不动摇、力度不放松,遏制房地产投机,防范资金违规流入房地产市场。中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,地方政府既是当地房地产市场的监管者,又是供应土地以扩大税收的市场参与者,是决定住房调控是否有效,房地产风险泡沫是否扩大的关键。而目前已经有一些地方放松调控的苗头出现,需要及时警惕。
 
         三部门表态调控不放松
 
         12月5日,中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》(下称《报告》)显示,2016年9月以来,调控措施、机制建设双管齐下使市场趋于稳定,各方博弈处在短暂的弱均衡状态。一方面,中央有关房地产市场稳定和建立长效机制的精神得到了很好的落实,投资和投机受到了有效的抑制;另一方面,购房者和房地产开发企业对未来楼市的预期没有改变,只是把目标转向了三四线城市的楼市。另外,金融机构对住房市场也持乐观预期,流向房地产市场的贷款数量持续攀升。
 
         从过往的经验来看,这种调控实现的表面均衡非常脆弱,政策略一变化,就有大起大落的风险。因此,近日来多部门纷纷表态坚持整体调控不放松,完善供给和保障体系,抑制投机需求,为来年房地产调控定下从严的基调。
 
         11月21日,住建部、国土资源部和央行在武汉召开座谈会,强调了供给和需求两端“两手抓”。需求方面,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。供给方面,完善住房供给和保障体系,有效调整供给结构,大力发展住房租赁市场,加大对新市民的公租房保障力度,因地制宜发展共有产权住房,提高二者住房供地比例,防止高价地推涨房价。
 
         而在金融管理方面,央行除了同两部委在武汉会议上发声要加强金融管理,平衡好房地产业与其他行业的资金配置,防止资金违规流入房地产外,还曾在9月要求各地监管部门指导银行规范个人消费贷款,防止消费贷款违规流入房地产市场。
 
         地方政府有放松苗头
 
         不过,倪鹏飞认为,尽管政策部门定下了收紧的基调,能否坚持调控“咬定青山不放松”,还要看具体执行政策的地方政府。他表示,地方政府的作为是决定住房调控和风险升降的关键因素。
 
         中原地产首席分析师曾指出,2017年房地产市场调控最成功的一点是因城施策,因地制宜,因此在一二线持续调控出现部分城市降价的情况下,三四线依然支撑了整体市场冲高刷新历史纪录,历史第一次实现了手术刀式的精准调控。
 
         而这种精准调控,显然非常有赖于地方政府的执行力。《报告》认为,房价调控政策屡次失效的一个重要根源在于地方政府的不作为,甚至逆向作为。在住房相关性基础制度没有改变的情况下,地方政府仍然需要通过土地出让来谋求土地财政收入、推动城市发展和基础设施完善、改善人居环境。因此,基于自身利益,地方政府在执行调控上的坚决性是有待商榷的。
 
         例如,下半年多地出现土地拍卖出价未达到底价而流拍。中原地产研究中心数据显示,截至目前,2017年下半年一二线城市住宅土地流标达到44宗。同策研究院数据显示,7-10月,全国35个大中城市共计流拍128宗,同比增加约37.6%。这也说明在房地产行情发生变化的同时,地方政府高地价预期依然没有改变,地方政府依然“留念”土地高溢价,对拍卖土地设置了较高的底价。
 
         “从目前的情况看,马上要到明年1月份,各地要换届了,要考核增长和财政的绩效。所以,一些地方政府就开始着急,已经有一些放松的苗头了。如果地方政府放松了房地产调控,甚至采取一些其他的办法的话,房地产调控就有可能失效,价格还有可能进一步上升。”倪鹏飞说。
 
         保刚需抑投机
 
         因而,在对2018年的政策建议中,倪鹏飞仍然将坚持调控不放松不动摇,完善调控机制放在首位。他希望将2018年作为房地产基础性制度和长效机制的建设年。不仅是单纯进行调控,而且要机制化、制度化,确保房地产市场稳定的调控和促进房地产长期稳定发展的长效机制建设,二者相互配合。
 
         具体政策建议主要围绕抑制投机和保障刚需两方面。一方面坚持调控不动摇、不放松、不歇脚、不松懈;完善分类调控,不仅仅是一二三线城市的分层调控,还要在具体城市当中,依照刚需和改善型等不同档次的房地产市场进行分类调控;另外,一定要完善问责机制,尤其是对地方政府,要建立地方政府组织责任和领导者个人责任的双重追究机制,加强督查,才能让好政策有真正落地生根的机会。
 
         保障刚需方面,建议扩大审慎监管实施的范围,坚持住房金融差别化的措施,特别呼吁恢复首套房的基准利率的标准,投资二套、三套的时候可以提高利率,但作为刚需的首套房不能抑制,要保护和要支持;另外就是要加快建立多种供给主题和多种供应形式的租售并举的制度。形成多种供应的主体,房地产开发企业、集体单位、个人、社会法人都可以参与;在整个住房供应结构方面,支持建立占住房建设用地25%-40%的标准,其中保障房和普通商品房住房用地的比例占70%,高端商品房是30%。
 
         同时,加快财税体制改革,建立长效机制,呼吁2018年应该将房地产税纳入立法的议程,并且明确房地产征收的时间表,给市场提供前期消化的时间。
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