日常我们去楼盘看房时都会听到销售人员说到楼盘的容积率低，但是又有多少人知道容积率高低到底和房子有什么关联，对居住又有什么影响？

 

一、什么是容积率？

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。一般由政府规定的，它是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。附属建筑物也计算在内，但应注明，不计算面积的附属建筑物除外。

 

二、容积率的标准

容积率一般是由政府规定的，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

1、独立别墅为0.2～0.5；

2、联排别墅为0.4～0.7；

3、6层以下多层住宅为0.8～1.2；

4、7~11层小高层住宅为1.5～2.0；

5、12~18层高层住宅为1.8～2.5；

6、19层以上住宅为2.4～4.5；

一般而言，住宅小区容积率小于1．0的，为非普通住宅；高层住宅容积率不超过5，多层住宅应不超过3。

 

三、容积率的计算公式是什么？

容积率计算公式：容积率＝地上总建筑面积／规划用地面积

注：容积率代表一个小区的建筑密度，容积率越小，居住密度越小，相对舒服，容积率越大则相反。（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）

 

四、容积率计算规则

容积率计算规则具体的应根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)和当地相关部门的文件计算。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

1、住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)

不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

2、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)

不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上计算；当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的3倍计算。

3、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)

不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。

4、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米

建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。

5、含阳台建筑

计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。

6、其他建筑

住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行。

 

五、容积率太高对生活有什么影响？

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率越高，开发商可用于回收的资金就越多；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。对于住户来说，容积率越高，小区里的户数越多，居民的舒适度越低。主要体现在：

1、人口密度大，私密性差

高容积率的住宅项目意味着小区内房子多，小区内居住的人口密度大，人口杂，私密性差。

2、绿地少，道路狭窄

如果容积率过高的话，那么，小区内绿地比例相应会减少，小区内道路狭窄，以及停车位不足等，从而影响生活品质。

3、楼间距小，采光通风差

由于容积率过高，会造成楼间距过小，房屋的采光通风受影响。

4、安防问题

高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。另外出入人口多，而外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。

 

六、容积率太低对生活有什么影响？

1、居住的舒适度高

容积率低，说明在小区宗地面积相同的情况下，建筑物的建筑面积比较小，实际居住的人口也少，有更多的绿地和相对较大的楼间距，居住的舒适度会大大提高。

2、房子的价格贵

容积率低的房子，价格比较贵。别墅的容积率比普通小区的容积率低出不少，因此，别墅的价格也是昂贵的。由于地价比较贵，开发商通过多盖一些房子，多出售一些房子，才能赚到更多的钱。

比如，同样一块地，开发商在上面盖一栋11层的楼和一栋33层的楼，33层的房子，其价格就比11层的房子要贵。这也是为什么同一个小区，小高层的价格比超高层的价格要贵出不少的原因。

3、非普通住宅不能使用公积金贷款

此外，如果小区的容积率低于1，则该房屋属于非普通住宅，在一些城市购买这类房屋，首付比例会比一般的普通住宅要高。同时，非普通住宅，不可以使用公积金贷款。

 

七、买房时候，看容积率的注意事项？

1、关注区域的容积率

买房不仅要关注本小区的多层、小高层、高层混合起来的综合容积率，也要关注购买本幢楼的容积率。

2、买房送面积影响容积率

送的面积越大、送的空间越多，实际容积率也就越高，开发商其实是变相提高了容积率，但住户的居住舒适度降低了。

3、将容积率写到合同中，做到有据可查

在签订购房合同时，一定要看清是否有把容积率写进合同。

综上，容积率对于开发商来说，决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，直接涉及到居住的舒适度。一个良好的小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能够做的到。