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日前，自然资源部发布了新修版《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》），将原《实施细则》中的“国土资源部”修改为“自然资源部”；删去第四条第三款关于中央国家机关使用的国有土地等不动产登记的相关规定；新增第一百零八条，委托北京市规划和自然资源委员会直接办理在京中央国家机关不动产登记。本期提炼《实施细则》中关于不动产登记程序的实务要点谨供参考交流。
1 如何申请不动产登记？
申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。
申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。
因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
2 共有不动产如何办理登记？
处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。
办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。
共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。
3 监护人如何代为申请不动产登记？
无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
4 如何委托他人代为申请不动产登记？
当事人可以委托他人代为申请不动产登记。
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
5 受理申请后，应查验哪些内容？
申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；
不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
6 登记机构实地查看，应重点查看哪些情况？
房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；
在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；
因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
7 哪些情形需要在登簿前进行公告？
政府组织的集体土地所有权登记；
宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；
依职权更正登记；
依职权注销登记；
法律、行政法规规定的其他情形。
公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
不动产登记公告的主要内容包括：
拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称；
拟予登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；
提出异议的期限、方式和受理机构；
需要公告的其他事项。
8 哪些情形可以单方申请不动产登记？
当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。
9 哪些登记业务应核发不动产登记证明？
不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。
不动产权属证书和不动产登记证明样式，由自然资源部统一规定。
10 证书或证明何时应换发、补发、收回、作废？
不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。
不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。
不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。
因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
延伸阅读
不动产单元
不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
不动产登记簿
不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。
任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。
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